Das Familienheim steuerfrei übertragen – Ein Gestaltungsmittel der Nachfolgeplanung zur Umgehung der Erbschafts- und Schenkungssteuer

Relevanz in der Nachfolgeplanung

In der vermögensrechtlichen Nachfolgeplanung spielt die Übertragung von Grundbesitz an die nachfolgende Generation eine immer größer werdende Rolle. Hintergrund ist, dass die Immobilienpreise in den letzten Jahrzehnten immens angestiegen sind. Deshalb kann es schnell dazu kommen, dass die Freibeträge für Ehegatten (500.000 €) und Kinder (400.000 €) bei unentgeltlichen Übertragungen nicht mehr ausreichen und so Erbschafts- und Schenkungssteuer anfällt. Dies gilt sowohl für den Erwerb von Todes wegen als auch für Schenkungen unter Lebenden.

Oftmals ist die selbst genutzte Immobilie ein großer Bestandteil des familiären Vermögens. Der Gesetzgeber privilegiert die Übertragung eines Familienheims und stellt dies komplett steuerfrei. Aus diesem Grund ist es sehr sinnvoll, die Fallstricke und Gestaltungsmöglichkeiten in diesem Bereich zu kennen, um das Steuersparpotential vollständig auszunutzen.

Grundgedanke der Steuerbefreiung und Begriff des „Familienheims“

Grundgedanke der Steuerbefreiung für das „Familienheim“ ist, dass der Gesetzgeber den Eigentumserwerb am familiären Lebensraum begünstigen möchte. Beabsichtigt ist, dasjenige Vermögen vor dem Steuerzugriff zu bewahren, das der Verwirklichung der Ehe und Familie dient. Immobilien mit dem Zweck der Vermögensmehrung unterfallen nicht der Steuerbefreiung.

Die Übertragung an die nächsten Verwandten soll nicht daran scheitern, dass ein potentieller Erwerber die Erbschafts- und Schenkungssteuer nicht bezahlen kann und dann notgedrungen zum Verkauf verpflichtet ist. Natürlich soll dies nicht für die Übertragung aller möglichen Grundstücke gelten, sondern nur für solche, zu denen der Erwerber auch einen persönlichen Bezug hat und diesen auch nach außen dokumentiert.

Das Gesetz sieht keine eindeutige Definition für den Begriff des „Familienheims“ vor. Weiter kommt erschwerend hinzu, dass der Begriff bei lebzeitigen Übertragungen und beim Erwerb von Todes wegen im Detail unterschiedlich verstanden wird. Gemeinsamkeiten bestehen jedoch dahingehend, dass als „Familienheim“ ausschließliche solche bebaute Grundstücke, d. h. Immobilien, in Betracht kommen, die entweder in Deutschland oder der Europäischen Union gelegen sind. Dies können sowohl ganze Häuser aber auch Eigentumswohnungen sein. Voraussetzung ist jedoch stets, dass eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorliegt.

Auch ist von entscheidender Bedeutung, dass der in Rede stehende Wohnraum den tatsächlichen Mittelpunkt des familiären Lebens darstellt. Aus diesem Grund fallen Ferien- oder Wochenendhäuser nicht unter den Begriff des „Familienheims“. Zwar darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Finanzverwaltung bei Steuerbefreiungstatbeständen grundsätzlich einen strengen Maßstab anlegt. Begrüßenswert ist jedoch, dass es keine wertmäßige Begrenzung für die Steuerbefreiung gibt. Eine Prüfung der Angemessenheit findet nicht statt.

Gestaltungsmöglichkeiten

Das Gesetz sieht eine Steuerbefreiung für das „Familienheim“ in verschiedenen Konstellationen vor: Zu Lebzeiten ist eine steuerbefreite Übertragung des Familienheims ausschließlich an den Ehegatten möglich. Demgegenüber ist bei einem Erwerb von Todes wegen auch zugunsten der Kinder und unter Umständen sogar der Enkelkinder ein steuerfreier Erwerb möglich.

Bei dem Erwerb von Todes wegen müssen allerdings noch weitere Voraussetzungen für einen steuerfreien Erwerb erfüllt sein. Im Grundsatz ist neben dem Vorliegen eines „Familienheims“ für die Steuerbefreiung bei dem Erwerb von Todes wegen zusätzlich erforderlich, dass der Erwerber das Familienheim unverzüglich nach der Übertragung zu eigenen Wohnzwecken nutzt und zwar für eine Dauer von zehn Jahren.

Dies gilt nur ausnahmsweise dann nicht, wenn der Erwerber aus zwingenden Gründen an der Nutzung gehindert ist. Zu der Frage, wann solche zwingenden Gründe vorliegen, hat sich in der Rechtsprechung eine detailreiche Kasuistik entwickelt.

Eine weitere Einschränkung bei dem Erwerb von Todes wegen besteht dahingehend, dass die Begünstigung nur dann gewährt wird, soweit die Wohnfläche 200 qm nicht übersteigt. Liegen diese Voraussetzungen nicht mehr vor, kann auch die Steuerbefreiung mit Wirkung für die Vergangenheit wegfallen. Dies birgt die Gefahr, dass auch noch Jahre nach dem Erwerb von Todes wegen eine enorme Steuerforderung fällig werden kann.

Diese Einschränkungen sind bei der Übertragung des Familienheims zu Lebzeiten an den Ehegatten nicht zu beachten.

Fazit

Sichere Kenntnisse im Umgang mit den Fallstricken und Gestaltungsmöglichkeiten im Bereich des Familienheims können ganz erheblich dazu beitragen, eine womöglich anfallende Steuerlast zu vermeiden. Es lohnt sich deshalb die Beratung von erbrechtlich versierten Rechtsanwälten und/oder Notaren aufzusuchen, insb. im Hinblick auf eine testamentarische Gestaltung. Schließlich bedürfen Übertragungen von Grundbesitz ohnehin der notariellen Beurkundung.

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