Kauf & Verkauf landwirtschaftlicher Flächen

Ihr Anliegen

Sie möchten als Landwirt landwirtschaftliche Flächen verkaufen. Oder Sie sind Landwirt oder Investor und wollen landwirtschaftliche Flächen kaufen. Dazu möchten Sie sich von uns beraten lassen.

Rahmenbedingungen

Die Veräußerung landwirtschaftlich genutzter Grundstücke ist nicht, wie der übrige Grundstücksverkehr im Wesentlichen genehmigungsfrei. Die Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstückes gelingt nur dann, wen dies nach dem Grundstücksverkehrsgesetz genehmigt wird. Nach der Vorstellung des Gesetzgebers ist Grund und Boden ein wesentlicher Produktionsfaktor. Dieser steht nicht unbeschränkt zur Verfügung.

Deshalb hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass der landwirtschaftliche Grundbesitz in erster Linie nur den Landwirten zu Gute kommt. Hierdurch soll eine Verringerung der landwirtschaftlichen Nutzfläche verhindert werden. In der Realität investieren jedoch viele private Investoren in landwirtschaftliche Flächen. Wie dies gelingt und ob dies gelingen kann, werden wir mit Ihnen gemeinsam klären.

Grundstücksverkehrsgesetz

Das Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) wurde 1961 erlassen. Es regelt den Kauf und Verkauf landwirtschaftlich genutzter Grundstücke. Das Gesetz dient dem Zweck, landwirtschaftliche Betriebe zu stärken und zu erhalten und die Ernährungssicherheit der Bevölkerung zu sichern.

Kernstücke des Gesetzes sind die Genehmigung bei Veräußerung landwirtschaftlicher oder forstwirtschaftlicher Betriebe (§§ 2 ff. GrdStVG). Außerdem kann gerichtlich in das Erbfolgeverfahren eingegriffen werden (§§ 13 ff. GrdStVG).

Hier finden Sie den gesamten Gesetzestext im Wortlaut: Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG).

Vorkaufsrecht landwirtschaftlicher Flächen

Wenn die Voraussetzungen für die landwirtschaftliche Verkehrsgenehmigung nicht gegeben sind, hat das Land Nordrhein-Westfalen das Recht, diese Ackerflächen gegen Zahlung des im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises zu übernehmen. Insoweit besteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Dieses gesetzliche Vorkaufsrecht greift jedoch in der Regel nicht, wenn eine Veräußerung an Verwandte oder an Landwirte erfolgt.

Freigrenzen von Genehmigung in NRW

Im Grundstücksverkehrsgesetz ist festgelegt, dass die Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke bis zu einer bestimmten Freigrenze keiner Genehmigung bedarf. Diese Freigrenze kann von den einzelnen Bundesländern selbst festgelegt werden. In Nordrhein-Westfalen liegt diese Freigrenze bei einem Hektar (Details unten):

§ 1 Die Veräußerung von Grundstücken bis zu einer Größe von 1,0 Hektar bedarf keiner Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz (Quelle: Ausführungsgesetz zum Grundstückverkehrsgesetz).

Steuer bei Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen

Beim Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke sind vielfältige Aspekte zu beachten, wenn es um die Besteuerung geht. Um eine hohe Steuerlast zu vermeiden, muss der durch den Verkauf entstandene Gewinn beispielsweise innerhalb gewisser Fristen wieder reinvestiert werden. Diese Fristen beginnen mit dem Zeitpunkt der Besitzübergabe zu laufen. Je nach Konstellation des Verkaufs kann dieser Zeitpunkt allerdings grundlegend von dem Datum der Unterschrift des Kaufvertrags abweichen.

Bevor Sie eine landwirtschaftliche Fläche kaufen oder verkaufen wollen, lohnt es sich daher in jedem Fall, sich professionell beraten zu lassen.

Verkauf landwirtschaftlicher Flächen an Nichtlandwirte

Nach § 9 des Grundstücksverkehrsgesetz kann die Genehmigung eines Verkaufes versagt werden, wenn die „Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet“ oder wenn es dadurch zu einer unwirtschaftlichen Grundstückaufteilung kommt.

Nach Angaben des Bundesverbandes der gemeinnützigen Landgesellschaften (BLG) ist das Kaufinteresse von Nichtlandwirten an landwirtschaftlicher Fläche nach wie vor hoch. Im Jahr 2019 haben die Landgesellschaften insgesamt 641 Verkaufsfälle mit einer Fläche von zusammen rund 4250 ha geprüft. In 148 Fällen mit insgesamt 958 ha wurde dabei das Vorkaufsrecht ausgeübt.

In diesem Zusammenhang beklagen Landwirte, dass sie trotz Vorkaufsrecht wegen zu hoher Kaufpreise die landwirtschaftlichen Grundstücke nicht erwerben können. Auch die doppelt anfallende Grunderwerbssteuer ist in diesem Zusammenhang zu beachten.

Kauf genehmigen – So funktioniert’s

Durch die Regelungen des Grundstücksverkehrsgesetzes gibt es beim Verkauf und Kauf landwirtschaftlicher Flächen einige Besonderheiten im Ablauf. Hier sind die einzelnen Schritte:

1. Notartermin: Im Zuge des Notartermins wird der Kaufvertrag vom Notar beurkundet.

2. Genehmigungsantrag: Der notariell beurkundete Vertrag wird beim entsprechenden Landkreis zur Genehmigung eingereicht. Ausgenommen sind dabei Flächen, die unter der Freigrenze liegen. Diese Freigrenze wird von den Bundesländern festgesetzt und beträgt in NRW einen Hektar.

3. Genehmigung: Die zuständige Behörde teilt schließlich mit, ob sie die Genehmigung erteilt oder nicht. Verweigert sie die Genehmigung, kommt das Vorkaufsrecht zum Zug. Ob dieses Recht aber auch genutzt wird, hängt vom Einzelfall ab.

Unsere Leistung

Wir prüfen mit Ihnen, ob die Voraussetzungen des Grundstücksverkehrsgesetzes (GrdstVG) vorliegen. Wir prüfen für Sie, ob nach dem Grundstücksverkehrsgesetz eine Möglichkeit der Übernahme besteht. Nachdem dies geklärt ist, wird der Vertrag beurkundet.