Hauskauf – Der Ablauf

Da die Erschließung eines Baugrundstücks oder Hausgrundstücks einen erheblichen Teil der Grundstückskosten ausmacht, ist es sinnvoll, dass sich die Kaufvertragsparteien vergewissern, ob aus der Erschließung auf sie weitere Kosten zukommen.

Rechtsverbindliche Auskunft erteilt regelmäßig die Gemeinde. Hier kann eine amtliche Auskunft eingeholt werden. Bei älteren Baugebieten ist die Frage der Erschließung in der Regel geklärt, da die Gemeinden die Baugebiete abgerechnet haben.

Bei Baugebieten, die jünger als 10 Jahre sind, sollte aus Sicherheitsgründen regelmäßig eine amtliche Auskunft über den Erschließungszustand und die Abrechnung der Erschließung eingeholt werden.

Baulasten

Gerade in Baugebieten, die dichter bebaut sind, ist es für den Käufer wichtig zu wissen, ob er irgendwelche öffentlich rechtlichen Baubeschränkungen auf dem Grundstück hinzunehmen hat. Hier hilft eine amtliche Auskunft zu den Baulasten des jeweiligen Kreises oder der kreisfreien Gemeinde.

Energieausweis

Nach den jeweiligen gesetzlichen Vorgaben zur Energieeinsparverordnung ist ein Energieausweis zu erstellen. Dieser sollte dem Käufer vorgelegt werden.

Bei Sanitärinstallationen im Bereich der Dämmung sind Leitungen, Armaturen und die obergeschossige Decke zum Dachboden zu dämmen.

Auch sind Öl- oder Gaskessel, die aus der Zeit vor 1985 stammen, innerhalb einer Frist von 2 Jahren nach Erwerb auszutauschen und durch neue zu ersetzen.

Mit verkauftes Inventar

Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten sich Käufer und Verkäufer exakt darüber verständigen, welche Mobilien, also Einbaumöbel (Einbauküche), Gartengeräte, Dachantennen, Lampe, Vorhänge, gegebenenfalls Heizölvorrat im Tank, mitverkauft werden.

Bei besonders wertvollen Einrichtungsgegenständen sollte eine Liste mit zugehörigen Einzelpreisen aufgenommen werden.

Für bewegliche mitveräußerte Gegenstände entfällt die Grunderwerbssteuer. Außerdem unterliegen die beweglichen mitveräußerten Gegenstände einer anderen Abschreibungsquote und Dauer als die Immobilie selbst.

Vermietet oder nicht

Die Vertragsparteien sollten im Vorfeld auch klären, wenn die Immobilie vermietet ist, zu welchem Zeitpunkt sie geräumt wird. Falls sie nicht vermietet ist, sondern selbst genutzt wird, ist auch die Frage zu beantworten, wann der bisherige Eigentümer aus der Immobilie auszieht.

Belastung durch Banken

In der Regel sind Immobilien nicht ausschließlich durch Eigenkapital bezahlt worden, sondern über Banken fremdfinanziert.

Bei erheblicher Bankenfinanzierung ist im Vorfeld zu klären, ob mit dem Kaufpreis die auf dem Grundstück liegenden Belastungen abgelöst werden können.

Die Beurkundung

Nachdem der Notar die Vertragsparteien über die Rahmenbedingungen des Kaufvertrages informiert hat und die wesentlichen erforderlichen Vorfragen geklärt hat, verfasst der Notar einen Entwurf. Dieser ist den Vertragsparteien vor Beurkundung zu übersenden.

Den Vertrag können Sie jederzeit mit den Mitarbeitern des Notars oder (nach Terminvereinbarung) mit dem Notar selbst besprechen. Offene Fragen können auch im Rahmen der Beurkundung gestellt werden.

Nachdem unsere Mitarbeiter den Beurkundungstermin mit Ihnen abgestimmt haben und soweit erforderlich, die gesetzliche Frist von 14 Tagen nach § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz abgelaufen ist, findet der Beurkundungstermin statt.

Wichtige Dokumente (Personalausweis)

Zu dem Beurkundungstermin bringen Sie bitte Ihren gültigen Personalausweis mit. Außerdem benötigen wir Ihre (11-stellige) Steueridentnummer.

Soweit Sie nicht deutsch sprechen, bitten wir Sie, uns unbedingt vorher zu informieren, damit ein Dolmetscher hinzugezogen werden kann. Dieser muss bei der Beurkundung zugegen sein.

Soweit Ihnen Löschungsunterlagen vorliegen, beispielsweise für bestehende Wohnungsrechte, noch auf dem Grundstück lastende Grundschulden oder ähnliches, bitten wir Sie, uns diese Unterlagen, einschließlich der entsprechenden Löschungsbewilligung, bereits zur Verfügung zu stellen. Hierdurch sparen Sie in der Regel höhere Notarkosten.

Sollten Sie als Käufer den Kaufpreis finanzieren, können Sie Zeit und Ärger sparen, wenn Sie die Finanzierung soweit abgesichert haben, dass bei der Beurkundung oder nach der Beurkundung bereits die Grundschuld beurkundet werden kann.

Kaufgegenstand

Zunächst wird festgestellt, dass der Verkäufer Eigentümer des zu verkaufenden Grundstückes ist. Das Grundstück wird exakt bezeichnet.

Die aktuelle Nutzung des Grundstücks wird beschrieben. Außerdem wird festgehalten, ob der Ehepartner gegebenenfalls zustimmungspflichtig ist, und zwar aus eherechtlichen Gründen. Dies ist immer dann der Fall, wenn das veräußerte Grundstück das wesentliche Vermögen der Ehepartner darstellt.

Belastungen

Unter Ziff. 2 wird aufgenommen, welche Belastungen, also Grundschulden, Dienstbarkeiten, auf dem Grundstück lasten und ob diese gelöscht werden oder vom Käufer übernommen.

Mängel

Die Parteien treffen hier eine Regelung, ob und in welchem Umfang Gewährleistungsrechte übernommen werden.

Grundsätzlich werden Grundstücke, auch bebaute Grundstücke, unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft. Hier sollten offensichtliche Mängel festgehalten werden.

Der Verkäufer erklärt, wann die Immobilie errichtet wurde und dass ihm nicht erkennbare Mängel nicht bekannt sind. Regelmäßig garantiert der Verkäufer auch dafür, dass für die verkaufte Immobilie eine Baugenehmigung vorliegt.

Außerdem wird festgehalten, ob die Immobilie vermietet ist und ob das Mietverhältnis übernommen wird oder nicht. An dieser Stelle wird ebenfalls festgestellt, wie die Erschließungssituation der Immobilie ist.

Kaufpreis

Der für die Beteiligten wesentliche Punkt, der Kaufpreis und die Frage, wann dieser Kaufpreis vom Käufer an den Verkäufer gezahlt werden muss, wird im Detail beschrieben.

Der Kaufpreis ist typischerweise fällig, wenn

• die Gemeinde mitgeteilt hat, dass sie kein Vorkaufsrecht geltend macht;
• zu Gunsten des Käufers eine Vormerkung zur Sicherung seines Eigentumsanspruchs eingetragen ist;
• die Banken des Verkäufers erklärt haben, ob und in welchem Umfang sie Geld aus dem Kaufpreis verlangen;
• die Immobilie geräumt ist, falls die Räumung der Immobilie Vertragsgegenstand war.

Hier wird auch festgehalten, auf welche Konten der Kaufpreis zu zahlen ist und dass der Käufer berechtigt ist, den Banken des Verkäufers den von Ihnen beanspruchten Kaufpreisanteil zu zahlen.

Soweit bewegliches Anlagevermögen (Einbauküche) mitveräußert wird, ist dies hier ebenfalls geregelt.

Besitzübergang

Typischerweise geht der rechtliche Besitz, also das Nutzungsrecht und das Recht, etwa die Miete zu beanspruchen, aber auch die Verpflichtung ab diesem Zeitpunkt sämtliche Nebenkosten der Immobilie zu tragen, mit dem Transfer des Kaufpreises auf den Käufer über.

Belastungsvollmacht

Auflassung

Im Rahmen der Auflassung sind sich die Parteien darüber einig, dass das Eigentum auf den Käufer übergeht. Dieser rechtliche Anspruch wird durch die Auflassungsvormerkung gesichert.

Kosten und Steuern

Bei allen Kaufpreisen über 2.500,00 € fällt Grunderwerbssteuer in Höhe von 6,5 % (in Nordrhein-Westfalen) an. Als Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer dient zum Einen der tatsächlich gezahlte Kaufpreis, zum Anderen aber auch sonstige Gegenleistungen, wie beispielsweise die Übernahme von Darlehnsverbindlichkeiten.

Die Kosten für die Löschung von Rechten auf der Immobilie, wie beispielsweise Wohnungsrechten oder alten Grundschulden, trägt regelmäßig der Verkäufer. Die Kosten der Beurkundung im Übrigen trägt regelmäßig der Käufer.

Die Kosten, die an den Notar für die Beurkundung und den Vollzug des Grundstückskaufvertrages gezahlt werden, sind bundeseinheitlich durch das Gerichts- und Notarkostengesetz festgeschrieben. Für die reine Beurkundung ist regelmäßig eine 2,0 Gebühr zu zahlen. Für die Überwachung der Fälligkeitsvoraussetzungen und für die Umschreibung des Grundeigentums ist außerdem eine 0,5 Betreuungsgebühr zu zahlen.

Für die sonstige Einholung von Genehmigungen oder Zustimmungen sowie Negativerklärungen können weitere Gebühren anfallen. Damit Sie ein Gefühl für die Größenordnung der zu erwartenden Kosten erhalten, können wir Ihnen folgende Anhaltspunkte geben:

• Bei einem Kaufpreis von 200.000,00 € beträgt die 2,0 Beurkundungsgebühr 870,00 €.
• Die häufig anfallende 0,5 Gebühr für Betreuung und Vollzug betragen jeweils 217,50 €.
• Hinzu kommen Post- und Auslagenpauschale sowie eine Umsatzsteuer.