Grundstückskauf

Ein Grundstückskauf ist immer ein großer Schritt und eine bedeutsame Investitionsentscheidung. Dabei gilt es auch aus rechtlicher Sicht vieles zu beachten. Kaufvertrag, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer, Beurkundung – all diese Begriffe sind Ihnen sicher schon begegnet. Als neutrale Rechtsberater sind wir Ihr Wegweiser im Dickicht dieser Begriffe und klären hier die wichtigsten Fragen rund um den Grundstückskauf. Falls Sie noch weitere Fragen haben, dann kontaktieren Sie uns einfach.

 

Vor dem Kauf: Worauf Sie als Käufer achten sollten

 

Budget

Das wichtigste beim Kauf eines Grundstücks ist natürlich die Geldfrage. Klären Sie, wie viel Geld Sie für den Grundstückskauf ausgeben wollen und kalkulieren Sie frühzeitig ein Gesamtbudget das sämtliche Kosten umfasst. Mehr dazu erfahren Sie unter dem Punkt Kosten. Kalkulieren Sie dabei nicht zu knapp und suchen Sie für Finanzierungsfragen das Gespräch mit Ihrer Bank.

 

Wo erfahre ich, welche Grundstücke frei sind?

Die einfachste Möglichkeit ist die Suche nach Grundstücken auf Immobilienportalen wie ImmoScout24 oder Immowelt. Ansonsten können Sie auch bei Ihrer Gemeinde oder regionalen Baufirmen nachfragen. Oder Sie unternehmen einen Sonntagsausflug in Ihre Wunschgegend und halten dabei die Augen nach Ihrem Traumgrundstück offen.

Sonderfall: Eine gewerbliche Immobilie kaufen
Wenn Sie eine gewerbliche Immobilie kaufen möchten, geht es insbesondere darum, alle steuerlichen Optionen ausnutzen. Hier besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, Immobilien zu erwerben, ohne dass Grunderwerbsteuer anfällt. Mehr Informationen erhalten Sie auf unserer Seite zum Kauf gewerblicher Immobilien.

 

Häufige Fehler beim Kauf

• Wichtige Informationen werden nicht eingeholt (zum Beispiel Bebauungsplan, Altlastenkataster oder Grundbuch).
• Mängel werden übersehen (zum Beispiel ungeeignete Bodenbeschaffenheit oder ungünstige Lage).
• Ein überhöhter Preis wird für das Grundstück bezahlt.
• Spätere Kosten werden unterschätzt (zum Beispiel Baukosten oder Nebenkosten).

 

Kosten

Vielen Käufern stellt sich beim Grundstückskauf die Frage: Wie hoch sind die Kosten? Denn beim Kauf eines Grundstücks ist nicht nur der eigentliche Kaufpreis zu entrichten. Es entstehen auch Nebenkosten in nicht unerheblicher Höhe. Um für sich die Frage zu beantworten „Wie viel darf mein Grundstück kosten?“, sollten Sie deshalb unbedingt folgende Nebenkosten im Auge behalten:

• Grunderwerbsteuer
• Notar- und Grundbuchkosten
• Eventuell Maklerprovision

Die Kaufnebenkosten können sich je nach Bundesland unterscheiden. Nutzen Sie den Nebenkostenrecher der Sparkasse um sich einen ersten Überblick über mögliche Kosten zu verschaffen.

 

Grunderwerbsteuer (NRW)

Die Höhe der Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3,5 – 6,5 % des Kaufpreises. In Nordrhein-Westfalen liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,5 %. Erwerben Sie zum Beispiel ein Grundstück zum Kaufpreis von 100.000 €, so müssen Sie in NRW 6.500 € Grunderwerbsteuer bezahlen.

Als Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer dient zum einen der tatsächlich gezahlte Kaufpreis, zum anderen aber auch sonstige Gegenleistungen, wie beispielsweise die Übernahme von Darlehensverbindlichkeiten. Die Kosten für die Löschung von Rechten auf der Immobilie (wie Wohnungsrechten oder alten Grundschulden) trägt in der Regel der Verkäufer.

 

Notarkosten und Grundbuchkosten

Die Notarkosten bei einem Grundstückskauf bezahlt in der Regel der Käufer. Diese Kosten sind durch das Gerichts- und Notarkostengesetz festgeschrieben. Für die reine Beurkundung ist in der Regel eine sogenannte 2,0 Gebühr zu zahlen.

Für die Überwachung der Fälligkeitsvoraussetzungen und für die Umschreibung des Grundeigentums ist zusätzlich eine 0,5 Betreuungsgebühr fällig.

Für die sonstige Einholung von Genehmigungen oder Zustimmungen sowie Negativerklärungen können weitere Gebühren anfallen. Eine Faustregel besagt, dass Käufer für Notarkosten und Grundbuchkosten rund 1,5% des Kaufpreises einplanen sollten.

Die genauen Kosten können Sie mit dem Notarkostenrechner & Grundbuchrechner des Handelsblatts berechnen.

 

Vertrag und Beurkundung

Zur Erstellung des Kaufvertrags klärt der Notar die wesentlichen erforderlichen Vorfragen mit dem Käufer und Verkäufer. Danach verfasst er einen Entwurf des Vertrages. Diesen Entwurf bekommen Käufer und Verkäufer zugesendet.

Sie sollten sich Zeit nehmen und den Vertrag in Ruhe lesen, um alle Punkte zu verstehen. Den Vertrag können Sie jederzeit mit den Mitarbeitern des Notars oder (nach Terminvereinbarung) mit dem Notar selbst besprechen. Offene Fragen können auch noch im Rahmen der Beurkundung gestellt werden.

Wir sind als Notare zur Neutralität verpflichtet und erörtern mit Ihnen sämtliche für Sie wichtigen Fragen im Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag.

 

 

Notartermin: Die Beurkundung

Zur Unterzeichnung und Beurkundung findet anschließend der Beurkundungstermin statt. Immobilienkaufverträge müssen immer notariell beurkundet werden. Dies gilt auch für sämtliche Regelungen, die im Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag getroffen werden. Wenn Sie also zum Beispiel die Küche oder Gartengeräte miterwerben, muss dies in den notariellen Kaufvertrag mit aufgenommen werden.
Der Kaufgegenstand ist in der Regel aus dem Grundbuch ersichtlich. Der Notar stellt anhand des Grundbuches fest, welche Grundstücksbelastungen existieren. In diesem Zusammenhang klärt der Notar auch die Frage eventueller Altlasten sowie ob die Anliegerbeiträge für das Grundstück bezahlt worden sind.
Außerdem kann der Notar Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen, um zu klären, ob es irgendwelche baurechtlichen Beschränkungen für dieses Grundstück gibt.

 

Nach dem Kauf

Der Notar ist durch das Gesetz verpflichtet, den gesamten Kaufvertragsablauf zu überwachen.

 

Pflichten des Notars

• Er stellt die Anträge, dass der Käufer in das Grundbuch eingetragen wird.
• Soweit Grundschulden zu bestellen sind, beantragt er die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch.
• Er holt von der Gemeinde das Negativattest wegen des gesetzlichen Vorkaufsrechts ein.
• Er klärt, ob und welche Darlehensbelastungen auf dem Kaufobjekt ruhen und zu übernehmen sind.
• Der Notar ist dafür verantwortlich, dass der Kaufvorgang innerhalb einer Frist von 14 Tagen bei der zuständigen Finanzverwaltung angezeigt wird.

Neben den Tätigkeiten, die vom Notar zu überwachen sind, gibt es auch wichtige Pflichten für den Käufer.

 

Pflichten des Käufers

Zahlung der Grundsteuer und öffentliche Lasten
Grundsätzlich rechnet jede Gemeinde einmal im Jahr über ihre Grundsteuervorauszahlungen ab. Ab Besitzübergang, in der Regel ab Kaufpreiszahlung, ist der Käufer verpflichtet, die Grundsteuer zu zahlen. Dies geschieht entweder intern im Verhältnis zum bisherigen Verkäufer oder durch direkte Zahlung gegenüber der Gemeinde.

Wohngebäudeversicherung
Die Wohngebäudeversicherung geht auf den Erwerber über (§ 96, 97 VVG). Der Käufer oder der Verkäufer sind verpflichtet, der Versicherung unverzüglich mitzuteilen, dass das Grundstück verkauft wird. Ansonsten bezahlt die Versicherung im Fall eines Brandes oder eines sonstigen Schadens eventuell nicht.

Abrechnung im Rahmen des Besitzüberganges
Die Vertragsschließenden sollten zum Stichtag des Besitzüberganges alle mit der Immobilie verbundenen Kosten stichtagsgenau festhalten. Dies betrifft insbesondere die Zählerstände für Strom, Wasser, Gas und gegebenenfalls auch der Tankinhalt einer Ölheizung.

Verkehrssicherungspflicht
Mit dem Besitzübergang geht auch die Verkehrssicherungspflicht auf den Käufer über. Allgemein bekannt ist hierbei die Schneeräumungspflicht im Winter. Allerdings muss der Käufer auch die Standsicherheit von Bäumen zweimal im Jahr überprüfen: einmal im unbelaubten Zustand und einmal im belaubten Zustand.

Kaufpreisfälligkeit
Der Notar teilt dem Käufer mit, wann und an wen der Kaufpreis zu zahlen ist.

Besitzübergang mit bestehenden Mietverhältnissen
Bei bestehenden Mietverhältnissen ist sicherzustellen, dass die Abrechnung der Nebenkosten ordnungsgemäß erfolgt. Entweder macht der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung exakt zum Stichtag des Besitzüberganges. Oder der Käufer erstellt die Abrechnung für das gesamte Jahr. Für diesen Fall muss der Verkäufer ihm jedoch Vorauszahlungen, die dieser bereits erhalten hat, auszahlen.

Umzugsorganisation
Der Verkäufer sollte bei seinem Umzug Nachsendeaufträge stellen. Außerdem sollte er seinen Vertragspartnern wie Banken, Versicherungen, Arbeitgeber und sonstigen Beteiligten seine neue Adresse mitteilen. Auch Telefonanschlüsse und Telefonnummern sollten entsprechend umgestellt werden.