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Die Übertragung einer Immobilie

Wie bereits in Teil 1 ausgeführt, sind Schenkungen der letzten 10 Jahre bei Verarmung des Schenkers gem. § 518 BGB rückforderbar. Häufig werden im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge Immobilien an Kinder übertragen. Auch auf derartige Übertragungsvorgänge, bei denen es sich regelmäßig um Schenkungen oder gemischte Schenkungen handelt, sind die Regelungen zum Schenkungswiderruf gem. § 528 BGB anwendbar.

Gerade hier zeigt sich das gesamte Ausmaß der Problematik, wenn im Pflegefall die Kosten der Pflege nicht aus dem eigenen Restvermögen finanziert werden können und die Sozialhilfebehörden einen Sozialhilferegress durchführen und die Schenkungen zurückfordern. Hierbei besteht aber die Besonderheit, dass bei Grundstücksübertragungen nicht das Grundstück als solches als Schenkung zurückgefordert wird, sondern wertmäßig nur der Teil, der monatlich zum Unterhaltsbedarf der schenkenden Person fehlt. Insofern wäre bei Schenkung einer Immobilie ein entsprechender monatlicher Wertersatz zuzahlen.

Diese Zahlungsverpflichtung ist aber häufig nicht finanzierbar, da in den maßgeblichen Übertragungsverträgen regelmäßig zwischen Schenker und Beschenktem Wohnungs-/ bzw. Nießbrauchrechte und auch Rückübertragungsrechte zugunsten des Schenkers vereinbart worden sind, die im Grundbuch dinglich zur Absicherung gelangten. Bei der Finanzierung der entsprechenden Rückzahlungsverpflichtungen wäre in den meisten Fällen die Aufnahme eines Darlehens notwendig. Die Sicherung des Darlehens durch eine entsprechende Grundschuld ist regelmäßig aufgrund der Voreintragungen nicht möglich.

Aus diesem Grunde ist es extrem wichtig, zugunsten des Beschenkten eine Ersetzungsbefugnis zu vereinbaren, wonach der Beschenkte auch in der Lage sein soll, vom Vertrag zurück zu treten oder eine Rückübertragung des Grundstückes anstelle des Wertersatzes zu verlangen, allerdings gegen Erstattung seiner Aufwendungen.

Johannes KrögerRechtsanwalt und Notar
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